2021年房地产估价师《全套四科》考试题库-房地产开发经营与管理-第十章　物业资产管理-

职业资格-房地产估价师

5-某投资者以1.8万元/㎡的价格购买了一个建筑面积为60㎡的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年。年利率在5.31%基础上上浮1.5个百分点，按年等额偿还。经营费用为有效毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于12%。　　试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价（每平方米建筑面积月毛租金）。

5

我个人认为这个应该是：方法一：（1）购买商铺总投资：18000×60＝1080000（元）。
（2）购买商铺首付款（初始投资＝自有资金、权益投资）：108×30%＝324000（元）。
（3）购买商铺的贷款额（P）：1080000×70%＝756000（元）。
（4）抵押贷款年还本付息额：
i＝1.5%＋5.31%＝6.81%，n＝10年。
A＝P×i（1＋i）ⁿ÷[（1＋i）ⁿ－1]＝756000×6.81%×（1＋6.81%）¹⁰÷[（1＋6.81%）¹⁰－1]＝106693.99（元）。
（5）净经营收入（利用现金回报率）
（净经营收入－年还本付息额）÷首付款＝12%。
净经营收入＝首付款×12%＋年还本付息额
＝324000×12%＋106693.99
＝145573.99（元）。
（6）毛租金收入
有效毛租金收入＝潜在毛租金收入
＝净经营收入＋经营费用
＝145573.99＋毛租金收入×25%
则：毛租金收入＝145573.99÷（1－25%）＝194098.65（元）。
（7）最低月租金单价
最低月租金单价＝毛租金收入÷（可出租面积×12个月）
＝194098.65÷（60×12）
＝269.58（元/㎡）。
方法二：
（1）购买总价：1.8×60＝108（万元）。
（2）自有资金：108×30%＝32.4（万元）。
（3）抵押贷款年等额偿还额
抵押贷款总额：108×70%＝75.6（万元）；
已知：n＝10年，i＝5.31%＋1.5%＝6.81%
则：A＝P×i（1＋i）ⁿ÷[（1＋i）ⁿ－1]＝756000×6.81%×（1＋6.81%）¹⁰÷[（1＋6.81%）¹⁰－1]＝106693.81（元）。
（4）设月租金单价为x元/（㎡·月）
年租金：60×12x＝720x；
年税前现金流：720x－720x×25%－106693.81；
则：（720x－720x×25%－106693.81）÷324000×100%＝12%
得：x＝269.58元/（）。★

解析：方法一：（1）购买商铺总投资：18000×60＝1080000（元）。
（2）购买商铺首付款（初始投资＝自有资金、权益投资）：108×30%＝324000（元）。
（3）购买商铺的贷款额（P）：1080000×70%＝756000（元）。
（4）抵押贷款年还本付息额：
i＝1.5%＋5.31%＝6.81%，n＝10年。
A＝P×i（1＋i）ⁿ÷[（1＋i）ⁿ－1]＝756000×6.81%×（1＋6.81%）¹⁰÷[（1＋6.81%）¹⁰－1]＝106693.99（元）。
（5）净经营收入（利用现金回报率）
（净经营收入－年还本付息额）÷首付款＝12%。
净经营收入＝首付款×12%＋年还本付息额
＝324000×12%＋106693.99
＝145573.99（元）。
（6）毛租金收入
有效毛租金收入＝潜在毛租金收入
＝净经营收入＋经营费用
＝145573.99＋毛租金收入×25%
则：毛租金收入＝145573.99÷（1－25%）＝194098.65（元）。
（7）最低月租金单价
最低月租金单价＝毛租金收入÷（可出租面积×12个月）
＝194098.65÷（60×12）
＝269.58（元/㎡）。
方法二：
（1）购买总价：1.8×60＝108（万元）。
（2）自有资金：108×30%＝32.4（万元）。
（3）抵押贷款年等额偿还额
抵押贷款总额：108×70%＝75.6（万元）；
已知：n＝10年，i＝5.31%＋1.5%＝6.81%
则：A＝P×i（1＋i）ⁿ÷[（1＋i）ⁿ－1]＝756000×6.81%×（1＋6.81%）¹⁰÷[（1＋6.81%）¹⁰－1]＝106693.81（元）。
（4）设月租金单价为x元/（㎡·月）
年租金：60×12x＝720x；
年税前现金流：720x－720x×25%－106693.81；
则：（720x－720x×25%－106693.81）÷324000×100%＝12%
得：x＝269.58元/（）。