2021年房地产估价师《全套四科》考试题库-房地产开发经营与管理-第六章 经济评价指标与方法-
职业资格-房地产估价师
5-（二十二）甲公司花4.3亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。该公司自有资金投入为购买价格的60%，其余为年利率7.5%、期限20年、按年等额还款的抵押贷款。该写字楼可出租面积为36000m2，前两年的租金均为150元／（），以后租金每年递增5%。另有地下停车位310个，租金为500元/（）。写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的10%，包括营业税和房产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的30%。建筑物采用直线折旧，年折旧额为600万元，土地使用权等无形资产年摊销额为800万元，其他设备的年折旧额为200万元。[2012年真题] 请计算该项目第5年的税前现金回报率和偿债备付率。
5
我个人认为这个应该是：（1）税前现金回报率计算公式为：
则第5年的税前现金回报率计算过程如下：
①第一年净收入A1=（150×12×36000+500×12×310）×（1－10%－30%）=39996000（元）；
②第五年净收入A5=A1×（1＋5%）3=46300369.5（元）；
③
；
④
。
（2）偿债备付率计算公式为：
则第五年的偿债备付率=46300369.5÷16871856.96=2.744。
★
解析：（1）税前现金回报率计算公式为：
则第5年的税前现金回报率计算过程如下：
①第一年净收入A1=（150×12×36000+500×12×310）×（1－10%－30%）=39996000（元）；
②第五年净收入A5=A1×（1＋5%）3=46300369.5（元）；
③；
④。
（2）偿债备付率计算公式为：
则第五年的偿债备付率=46300369.5÷16871856.96=2.744。
本文来自zhongtiku投稿，不代表升华网立场，如若转载，请注明出处：http://54sh.com/zhiyetiku/2106334.html
