2021年房地产估价师《全套四科》考试题库-房地产开发经营与管理-第六章　经济评价指标与方法-

职业资格-房地产估价师

5-（二十）某投资者以15000元／m2的价格购买了一个建筑面积为100m2的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的25%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为15年，年利率为5.7%，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于15%。　　试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价（每m2建筑面积月毛租金）。

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我个人认为这个应该是：（1）购买总价：15000元／m2×10m2=150（万元）。（2）自有资金：150×25%=37.5（万元）。
（3）抵押贷款年偿还额
已知：n=15年，i=5.7%；抵押贷款总额P=150×（1－25%）=112.5（万元）；
则：A=P×i（1+i）n／[（1+i）n－1]=1125000元×5.7%×（1+5.7%）15／[（1+5.7%）15－1]=113573.31（元）。
（4）设月租金单价为x元／（）
年租金=100×12x=1200x；
税前现金流量=净收益－还本付息额（用于评估房地产自有资金权益的价值）；
年税前现金流量=1200x×（1－25%）－113573.31；
依据公式：税前现金回报率=（净收益一还本付息额）／权益资本（资本金）×100%，得：（900x－113576.31）/375000×100%≥15%
解得：x≥188.69元／（）。
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解析：（1）购买总价：15000元／m2×10m2=150（万元）。（2）自有资金：150×25%=37.5（万元）。
（3）抵押贷款年偿还额
已知：n=15年，i=5.7%；抵押贷款总额P=150×（1－25%）=112.5（万元）；
则：A=P×i（1+i）n／[（1+i）n－1]=1125000元×5.7%×（1+5.7%）15／[（1+5.7%）15－1]=113573.31（元）。
（4）设月租金单价为x元／（）
年租金=100×12x=1200x；
税前现金流量=净收益－还本付息额（用于评估房地产自有资金权益的价值）；
年税前现金流量=1200x×（1－25%）－113573.31；
依据公式：税前现金回报率=（净收益一还本付息额）／权益资本（资本金）×100%，得：（900x－113576.31）/375000×100%≥15%
解得：x≥188.69元／（）。