2021年房地产估价师《全套四科》考试题库-房地产开发经营与管理-第八章 房地产开发项目可行性研究-
职业资格-房地产估价师
5-（四）某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据： （1）项目建设投资为1800万元。笫1年投资1000万元，其中资本金400万元；第2年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。 （2）第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、650万元。 （3）计算期（开发经营期）取20年。 请根据以上资料，完成下列工作： （1）编制资本金现金流量表（不考虑所得税）。 （2）若该开发商要求的目标收益率为15%，计算该投资项目的净现值。 （所有的投资和收入均发生在年末）
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我个人认为这个应该是：（1）编制资本金现金流量表步骤如下：①借款需要量的计算（见表8-8）
②借款还本付息表（见表8-9）
当年利息＝年初借款累计＋当年贷款＋23×年利率第一年利息＝（0＋600÷2）×10%＝30（万元）；第二年利息＝（630＋570÷2）×10%＝91.5（万元）；各年还本＝1291.5－3＝430.5（万元）。
③资本金现金流量表（税前）（见表8-10）
（2）净现值
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解析：（1）编制资本金现金流量表步骤如下：①借款需要量的计算（见表8-8）
②借款还本付息表（见表8-9）
当年利息＝年初借款累计＋当年贷款＋23×年利率第一年利息＝（0＋600÷2）×10%＝30（万元）；第二年利息＝（630＋570÷2）×10%＝91.5（万元）；各年还本＝1291.5－3＝430.5（万元）。
③资本金现金流量表（税前）（见表8-10）
（2）净现值
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