2021年房地产估价师《全套四科》考试题库-房地产估价案例与分析-第二章 不同类型房地产估价-
职业资格-房地产估价师
阅读理解-若该百货超市由乙公司自行经营，经营状况正常，年经营收入为6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费.财务费用为年经营收入的6％，商品销售税金及附加为年经营收入的8.5％，经营利润为年经营收入的10％。若2008年4月30日同类建筑物重置价值为4500万元，房屋资本化率为8％，土地资本化率为6％。采用直接资本化法测算该宗物业的价值为（ ）万元。
甲公司所有的厂房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑结构为框架结构，厂房的经济寿命为50年。甲公司于2006年4月将该厂房转让给乙公司，转让后乙公司将厂房改建为百货超市，并补交了土地使用权出让金，将土地变更为商业用途，土地使用期限为40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止，约定不可续期。2008年4月30日，乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。
阅读理解
A.6625
B.7333
C.7571
D.8833
我个人认为这个应该是：B
解析：本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。房地产的净收益＝6000－4000－6000×（6％＋8.5％＋10％）＝530万元，建筑物净收益＝4500×8％＝360万元（a＝v×r），土地的净收益＝房地产净收益–房屋净收益＝530－360＝170万元，则土地的价值＝a/r＝170/6％＝2833万元，房地产价值根据直接资本化法为＝4500＋2833＝7333万元。
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