5- （一）张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购买房价为60

2021年房地产估价师《全套四科》考试题库-房地产开发经营与管理-第八章　房地产开发项目可行性研究-

职业资格-房地产估价师

5-（一）张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购买房价为600万元的商铺，首付款为总价的50%，其余为银行提供的年利率为8%，期限为10年，按等额还本付息的商业抵押贷款，还款期为每年年末。该商铺购买后第2年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同，李某承租该商铺，租赁期限为19年，首年租金为150万元，每隔5年租金上涨5%，年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的25%。乙方案：购买总价为400万元的写字楼，购房款全部为张某的自有资金，于第1年年初一次性付清，该写字楼购买后第2年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同，杨某承租该写字楼，租赁期限为19年，其中前10年的年租金为120万元，后9年的年租金为190万元，年租金在每年年初一次性支付，该写字楼的年经营费用为35万元。以上两个方案均不考虑期末转售收入，张某要求的自有资金目标收益率均为15%。[2010年真题]　　1．编制甲、乙两个方案的自有资金现金流量表。　　2．试评价甲、乙两个方案的可行性，并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣。

我个人认为这个应该是：1.（1）编制甲方案的资本金现金流量表，如表8-1所示。
年还本付息A=Pi（1+i）ⁿ/［（1+i）ⁿ－1］=300×8%×（1+8%）¹⁰/［（1+8%）¹⁰－1］=44.71（万元）。
（2）编制乙方案的资本金现金流量表，如表8-2所示。
2.用差额投资内部收益率法进行方案比选（1）进行单一方案评价NPV_甲=－300+67.79/15%×［1－1/（1+15%）⁵］+73.41/15%×［1－1/（1+15%）⁵］×1/（1+15%）⁵＋124.03/15%×［1－1/（1+15%）⁵］×1/（1+15%）¹⁰+130.24/15%×［1－1/（1+15%）⁴］×1/（1+15%）¹⁵=－300+227.24+122．35+102.77+45.70=198.06（万元）＞0，甲方案可行。
NPV_乙=－400+85/15%×［1－1/（1+15%）¹⁰］+155/15%×［1－1/（1+15%）⁹］×1/（1+15%）¹⁰=－400+426.60+182.82=209.42（万元）＞0，乙方案可行。
（2）用差额投资内部收益进行方案比选
因为乙方案投资高于甲方案，由乙方案减去甲方案得到的现金流量表，如表8-3所示。

（3）计算（乙－甲）差额内部收益率令i₁=16%，NPV₁=－100+17.21/16%×［1－1/（1+16%）⁵］+11.59/16%×［1－1/（1+16%）⁵］×1/（1+16%）⁵+30.97/16%×［1－1/（1+16%）⁵］×1/（1+16%）¹⁰+24.76/16%×［1－1/（1+16%）⁴］×1/（1+16%）¹⁵=4.88（万元）。令i₂=17%，NPV₁=－100+17.21/17%×［1－1/（1+17%）⁵］+11.59/17%×［1－1/（1+17%）⁵］×1/（1+17%）⁵+30.97/17%×［1－1/（1+17%）⁵］×1/（1+17%）¹⁰+24.76/17%×［1－1/（1+17%）⁴］×1/（1+17%）¹⁵=－0.97（万元）。
FIRR=16%+4.88/（4.88+0.97）×1%=16.83%。
因为FIRR=16.83%＞15%，所以乙方案优于甲方案。★

解析：1.（1）编制甲方案的资本金现金流量表，如表8-1所示。
年还本付息A=Pi（1+i）ⁿ/［（1+i）ⁿ－1］=300×8%×（1+8%）¹⁰/［（1+8%）¹⁰－1］=44.71（万元）。
（2）编制乙方案的资本金现金流量表，如表8-2所示。
2.用差额投资内部收益率法进行方案比选（1）进行单一方案评价NPV_甲=－300+67.79/15%×［1－1/（1+15%）⁵］+73.41/15%×［1－1/（1+15%）⁵］×1/（1+15%）⁵＋124.03/15%×［1－1/（1+15%）⁵］×1/（1+15%）¹⁰+130.24/15%×［1－1/（1+15%）⁴］×1/（1+15%）¹⁵=－300+227.24+122．35+102.77+45.70=198.06（万元）＞0，甲方案可行。
NPV_乙=－400+85/15%×［1－1/（1+15%）¹⁰］+155/15%×［1－1/（1+15%）⁹］×1/（1+15%）¹⁰=－400+426.60+182.82=209.42（万元）＞0，乙方案可行。
（2）用差额投资内部收益进行方案比选
因为乙方案投资高于甲方案，由乙方案减去甲方案得到的现金流量表，如表8-3所示。

（3）计算（乙－甲）差额内部收益率令i₁=16%，NPV₁=－100+17.21/16%×［1－1/（1+16%）⁵］+11.59/16%×［1－1/（1+16%）⁵］×1/（1+16%）⁵+30.97/16%×［1－1/（1+16%）⁵］×1/（1+16%）¹⁰+24.76/16%×［1－1/（1+16%）⁴］×1/（1+16%）¹⁵=4.88（万元）。令i₂=17%，NPV₁=－100+17.21/17%×［1－1/（1+17%）⁵］+11.59/17%×［1－1/（1+17%）⁵］×1/（1+17%）⁵+30.97/17%×［1－1/（1+17%）⁵］×1/（1+17%）¹⁰+24.76/17%×［1－1/（1+17%）⁴］×1/（1+17%）¹⁵=－0.97（万元）。
FIRR=16%+4.88/（4.88+0.97）×1%=16.83%。
因为FIRR=16.83%＞15%，所以乙方案优于甲方案。