5- （八）某投资者以1600万元购入一层商业店铺用于出租，购楼

2021年房地产估价师《全套四科》考试题库-房地产开发经营与管理-第六章　经济评价指标与方法-

职业资格-房地产估价师

5-（八）某投资者以1600万元购入一层商业店铺用于出租，购楼款分期支付，第1～3年分别支付30%、40%和30%。店铺第2年便可出租，预计当年毛租金收入180万元，经营费用50万元，随着商业店铺周围环境的改善和经营水平的提高，毛租金收入年均提高15%，经营费用年均下降3%。店铺持有20年，期末转售收入300万元。　　试确定该项目的财务内部收益率（假定投资发生在年初，租金收入、经营费用发生在年末）。

我个人认为这个应该是：根据公式，求项目的净现值：FNPV＝180／（i－15%）×（1＋i）×1一[（1＋15%）／（1＋i）]19－50／（i＋3%）×（1＋i）×1一[（1－3%）／（1＋i）]19＋300／（1＋i）20－1600×30%－1600×40%／（1＋i）－1600×30%／（1＋i）2
用试算法计算i值：
①取i1＝20%时，NPV1＝146.778（万元）。
②取i2＝22%时，NPV2＝61.429（万元）。
则FIRR＝20%＋146.778／（146.778＋61.429）×（22%－20%）＝21.41%。
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解析：根据公式，求项目的净现值：FNPV＝180／（i－15%）×（1＋i）×1一[（1＋15%）／（1＋i）]19－50／（i＋3%）×（1＋i）×1一[（1－3%）／（1＋i）]19＋300／（1＋i）20－1600×30%－1600×40%／（1＋i）－1600×30%／（1＋i）2
用试算法计算i值：
①取i1＝20%时，NPV1＝146.778（万元）。
②取i2＝22%时，NPV2＝61.429（万元）。
则FIRR＝20%＋146.778／（146.778＋61.429）×（22%－20%）＝21.41%。

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