2021年房地产估价师《全套四科》考试题库-房地产估价案例与分析-第三章 不同目的房地产估价-
职业资格-房地产估价师
5-估价对象为一个已出租的商铺，租赁期限自2010年10月18日起至2020年10月14日止。甲房地产估价机构接受卖方委托，评估该商铺于2017年9月15日带租约转让的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，搜集了相关资料，发现该商铺的合同租金明显低于市场租金。请问： 1.采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入？ 2.采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整？
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我个人认为这个应该是： 1.有效毛收入是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。
在租赁期内根据租约合同中有关租金.费用等的预定计算有效毛收入；租期结束后，根据市场客观租金水平.管理费用.税金等利用比较法求取该商铺有效毛收入；本题中合同租金明显低于市场租金，应关注租赁合同的真实性.解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。
2.对可比实例成交价格进行租赁状况调整包括以下方面：
（1）租金构成内涵问题，如是否包含物业管理费.水电费；计租面积按建筑面积计还是按套内建筑面积计；此外还包括租约中有无免租期.租赁期限长短与租赁面积的大小.是否续租等问题，选择可比实例时最好选择具有同一租金构成内涵的可比实例。
（2）租金的支付方式问题，如按月分期支付.按季度分期支付.按年支付.按租约期限一次性支付等，比较法估价时，应详细了解可比实例的租金支付方式。★
解析： 1.有效毛收入是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。
在租赁期内根据租约合同中有关租金.费用等的预定计算有效毛收入；租期结束后，根据市场客观租金水平.管理费用.税金等利用比较法求取该商铺有效毛收入；本题中合同租金明显低于市场租金，应关注租赁合同的真实性.解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。
2.对可比实例成交价格进行租赁状况调整包括以下方面：
（1）租金构成内涵问题，如是否包含物业管理费.水电费；计租面积按建筑面积计还是按套内建筑面积计；此外还包括租约中有无免租期.租赁期限长短与租赁面积的大小.是否续租等问题，选择可比实例时最好选择具有同一租金构成内涵的可比实例。
（2）租金的支付方式问题，如按月分期支付.按季度分期支付.按年支付.按租约期限一次性支付等，比较法估价时，应详细了解可比实例的租金支付方式。
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