5-下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1

2021年房地产估价师《房地产估价案例与分析》考试题库-房地产估价案例与分析-第二章　不同类型房地产估价-

职业资格-房地产估价师

5-下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）××置业公司部分房地产抵押价值估价结果报告（节选）一.估价委托人（略）二.房地产估价机构（略）三.估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四.估价对象　　××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000㎡，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋建筑面积7800㎡的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积18000㎡的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。五.价值时点2016年6月30日（确定理由略）。六.价值类型（略）七.估价原则（略）八.估价依据（略）九.估价方法根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价，对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本.税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。十.估价结果经过科学.客观.严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元（大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整），其中超市的总价值为7355万元（大写：人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整），在建写字楼的总价值9741万元（大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整）。注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款为零元，估价对象房地产的抵押价值为17096万元（大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整）。十一.注册房地产估价师（略）十二.估价作业期2016年6月30日至2016年7月5日。十三.变现能力分析（略）十四.风险提示说明（略）××置业公司部分房地产抵押价值估价技术报告（节选）一.估价对象描述与分析××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000㎡，其中建筑物为主厂房一栋，建于1990年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800㎡。其余建筑物为仓库.职工宿舍.零售批发商店.门卫房各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200㎡.3800㎡.430㎡.120㎡。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000㎡的写字楼（实物情况略），拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。　　估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，××置业公司进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。二.市场背景描述与分析（略）三.最高最佳利用分析（略）四.估价方法适用性分析（略）五.估价测算过程　比较法计算公式略。　（一）超市的估价选取的三宗类似商业房地产交易资料如下（交易情况与房地产状况的详细分析略）

我个人认为这个应该是： 1.估价对象描述中区位状况.权益状况.实物状况描述不全。
2.估价结果报告估价方法中缺少所选用的估价方法定义。
3.估价结果报告和估价技术报告中，估价结果缺少单价表示。
4.估价结果报告缺少实地查勘期。
5.可比实例B规模与估价对象相差悬殊，不宜作为可比实例。
6.可比实例A为拍卖，属于特殊交易方式，其交易情况应作修正。
7.可比实例C选用汇率错误，应用2015年12月28日汇率计算。
8.确定比较价格时应说明采用简单算术平均值的理由。
9.在用收益法测算写字楼开发完成后的价值时，只选择光辉大厦一个参照物，客观性不够。
10.光辉大厦的租金内涵介绍不全，如是否有租约限制.是否有押金或租赁保证金利息收入没有说明（或者被估价对象的租金内涵没有明确说明）。
11.运营费用占有效毛收入比率没有说明是预测的客观比率。
12.收益年限取值缺少依据或说明。
13.直接取光辉大厦的投资收益率作为报酬率错误。
14.续建期的确定未说明是客观数据。
15.假设开发法投资利息计算基数缺少待开发房地产价值.取得待开发房地产的税费和销售费用。
16.假设开发法中缺少开发利润的计算。
17.假设开发法中缺少销售费用的计算。
18.假设开发法中缺少取得待开发房地产税费的计算。 ★

解析： 1.估价对象描述中区位状况.权益状况.实物状况描述不全。
2.估价结果报告估价方法中缺少所选用的估价方法定义。
3.估价结果报告和估价技术报告中，估价结果缺少单价表示。
4.估价结果报告缺少实地查勘期。
5.可比实例B规模与估价对象相差悬殊，不宜作为可比实例。
6.可比实例A为拍卖，属于特殊交易方式，其交易情况应作修正。
7.可比实例C选用汇率错误，应用2015年12月28日汇率计算。
8.确定比较价格时应说明采用简单算术平均值的理由。
9.在用收益法测算写字楼开发完成后的价值时，只选择光辉大厦一个参照物，客观性不够。
10.光辉大厦的租金内涵介绍不全，如是否有租约限制.是否有押金或租赁保证金利息收入没有说明（或者被估价对象的租金内涵没有明确说明）。
11.运营费用占有效毛收入比率没有说明是预测的客观比率。
12.收益年限取值缺少依据或说明。
13.直接取光辉大厦的投资收益率作为报酬率错误。
14.续建期的确定未说明是客观数据。
15.假设开发法投资利息计算基数缺少待开发房地产价值.取得待开发房地产的税费和销售费用。
16.假设开发法中缺少开发利润的计算。
17.假设开发法中缺少销售费用的计算。
18.假设开发法中缺少取得待开发房地产税费的计算。