2021年房地产估价师《全套四科》考试题库-房地产估价案例与分析-第二章 不同类型房地产估价-
职业资格-房地产估价师
5-某企业一幢4层办公大楼于3年前抵押给银行，获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。若进行拍卖底价评估，试选择两种主要的评估方法，并写出该大楼拍卖底价评估的技术路线。
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我个人认为这个应该是：本题考查的是商务办公房地产估价的常用方法。
（1）应首选比较法和收益法评估，有条件选用比较法的，应首选比较法；收益性房地产估价的，应选用收益法作为其中的一种估价方法。
（2）该大楼拍卖底价评估的技术路线为：1）分别按照比较法和收益法技术路线评估测算评估对象在正常市场条件下的价格水平；2）选取相关案例资料，确定拍卖市场的成交价格水平比正常市场成交价格水平偏低的幅度；3）按该偏低的幅度对上述两种方法估价的初步结果进行调整计算，据调整计算结果综合确定拍卖底价。★
解析：本题考查的是商务办公房地产估价的常用方法。
（1）应首选比较法和收益法评估，有条件选用比较法的，应首选比较法；收益性房地产估价的，应选用收益法作为其中的一种估价方法。
（2）该大楼拍卖底价评估的技术路线为：1）分别按照比较法和收益法技术路线评估测算评估对象在正常市场条件下的价格水平；2）选取相关案例资料，确定拍卖市场的成交价格水平比正常市场成交价格水平偏低的幅度；3）按该偏低的幅度对上述两种方法估价的初步结果进行调整计算，据调整计算结果综合确定拍卖底价。
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