2021年房地产估价师《全套四科》考试题库-房地产估价案例与分析-第四章　其他房地产估价业务-

职业资格-房地产估价师

5-本次估价背景情况如下：　　估价对象为一宗商业用途的在建工程，主体结构封顶后至价值时点已停工3年，规划总建筑面积为1.5万平方米。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据评估房地产抵押价值。　　以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：估价方法适用性分析 1.根据《房地产估价规范》（GB／T 50291-1999）（《现新规范2011 》，主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成后的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。 2.假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。 3.收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。　　由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。 4.成本法是求取估价对象在价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。　　本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行估价，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。　　用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。　　由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。

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我个人认为这个应该是： 错误1：“采用成本法、收益法、假设开发法3种估价方法” 应改为“采用成本法、假设开发法两种估价方法”。错误2：成本法不应采用实际工程造价资料，应改为采用社会平均成本。
错误3：工程抵押不是自愿转让，而是被迫转让。
错误4：“采用收益法、成本法测算开发完成后的房地产市场价值”应改为“采用收益法或市场法测算开发完成后的房地产市场价值”。★

解析： 错误1：“采用成本法、收益法、假设开发法3种估价方法” 应改为“采用成本法、假设开发法两种估价方法”。错误2：成本法不应采用实际工程造价资料，应改为采用社会平均成本。
错误3：工程抵押不是自愿转让，而是被迫转让。
错误4：“采用收益法、成本法测算开发完成后的房地产市场价值”应改为“采用收益法或市场法测算开发完成后的房地产市场价值”。