5-某写字楼的总建筑面积为50000m2，可出租面积比率为80%

2021年房地产估价师《全套四科》考试题库-房地产估价理论与方法-第七章　成本法及其运用-

职业资格-房地产估价师

5-某写字楼的总建筑面积为50000m2，可出租面积比率为80%，可出租面积的月租金为60元/m2，且每年不变，空置率为15%，建筑物的剩余经济寿命和土地使用剩余期限均为40年。按租赁合同约定，该写字楼业主收取承租人租赁押金50万元，押金年利率4%，自动售货机.投币电话.传真服务等年净收入20万元。维修费.管理费用.水电费用.房产税.其他税费等每年为180万元，房屋年折旧费为200万元，房屋设备等需重置项目的年重置提拨款为30万元。经调查得知，该写字楼用地重新购建价格的楼面地价为2000元/m2，土地报酬率为8%，建筑物报酬率为10%，请求取该写字楼的房地产价格。

我个人认为这个应该是：（1）计算房地产年净收益押金利息收入=50×4%=2（万元）
其他收入=20万元
有效毛收入=50000×80%×（1－15%）×60×12/10000＋2＋20＝2470（万元）
运营费用＝180＋30＝210万元
年净收益＝2470－210＝2260（万元）
（2）计算土地年净收益
土地价值=50000×2000=10000万元
（土地年净收益/8%）×[1-1/1.08⁴⁰]＝10000
土地年净收益＝838.6016万元
（3）计算建筑物价值
建筑物年净收益=房地产年净收益-土地年净收益=2260-838.6016=1421.3984（万元）
建筑物价值＝（1421.3984/10%）×[1-1/1.1⁴⁰]＝13899.927（万元）
（4）计算房地产价值
房地产价值＝土地价值＋建筑物价值＝10000＋13899.927＝23899.927（万元）。

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解析：（1）计算房地产年净收益押金利息收入=50×4%=2（万元）
其他收入=20万元
有效毛收入=50000×80%×（1－15%）×60×12/10000＋2＋20＝2470（万元）
运营费用＝180＋30＝210万元
年净收益＝2470－210＝2260（万元）
（2）计算土地年净收益
土地价值=50000×2000=10000万元
（土地年净收益/8%）×[1-1/1.08⁴⁰]＝10000
土地年净收益＝838.6016万元
（3）计算建筑物价值
建筑物年净收益=房地产年净收益-土地年净收益=2260-838.6016=1421.3984（万元）
建筑物价值＝（1421.3984/10%）×[1-1/1.1⁴⁰]＝13899.927（万元）
（4）计算房地产价值
房地产价值＝土地价值＋建筑物价值＝10000＋13899.927＝23899.927（万元）。