2021年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题库-房地产估价理论与方法-第七章　成本法及其运用-

职业资格-房地产估价师

5-某商店的土地使用期限为40年，自2013年8月起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为2000m2。一层于2014年8月租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一.二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的出租率为90%，报酬率为10%，折现率为12%。请计算该商场2016年8月带租约出售时的正常价格。

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我个人认为这个应该是：（1）商店一层价格的测算：
租赁期限内年净收益＝2000×180×90%×（1－25%）×12＝291.6（万元）
租赁期限外年净收益＝2000×200×90%（1－25%）×12＝324（万元）
V＝291.6/10%[1－1/1.1³]＋324/10%[1－1/1.1³⁴]/（1+12%）³＝2941.1（万元）　　
（2）商店二层价格的测算：
年净收益＝2000×120×90%×（1－25%）×12＝194.4（万元）
V＝194.4/10%[1－1/1.1³⁷]＝1886.8（万元）
该商店的正常价格＝商店一层的价格＋商店二层的价格＝2941.1＋1886.8＝4827.9（万元）



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解析：（1）商店一层价格的测算：
租赁期限内年净收益＝2000×180×90%×（1－25%）×12＝291.6（万元）
租赁期限外年净收益＝2000×200×90%（1－25%）×12＝324（万元）
V＝291.6/10%[1－1/1.1³]＋324/10%[1－1/1.1³⁴]/（1+12%）³＝2941.1（万元）　　
（2）商店二层价格的测算：
年净收益＝2000×120×90%×（1－25%）×12＝194.4（万元）
V＝194.4/10%[1－1/1.1³⁷]＝1886.8（万元）
该商店的正常价格＝商店一层的价格＋商店二层的价格＝2941.1＋1886.8＝4827.9（万元）