5- （二）　　王某以12000元/m2的价格购买了10间建筑面

2021年房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题库-房地产开发经营与管理-第八章　房地产开发项目可行性研究-

职业资格-房地产估价师

5-（二）　　王某以12000元/m2的价格购买了10间建筑面积均为80m2的商铺。购房款的60%来自银行提供的10年期、年利率为7.5%、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。另外，王某在购房时还支付了相当于购房款1.5%的代理费及其他费用，于第2年末又投入自有资金40万元对商铺进行了装修，同时办理了产权证，在办证时支付了相当于购房款0.3%的手续费和3%的契税。王某的经营计划是：第3年初将10间商铺全部出租；第10年末以13000元/m2的价格卖掉其中2间商铺，其余的商铺继续出租；第15年末以15000元/m2的价格又卖掉其中3间商铺，其余的商铺继续出租；第20年末将剩余的商铺以16000元/m2的价格全部卖掉（每次卖房时均支付了相当于售价5.5%的销售税金、0.3%的手续费和1%的个人所得税）。假设：在整个经营期间，商铺的租金保持200元/（）（按建筑面积计）不变，空置和收租损失不计，年运营成本为毛租金收入的25%；购房投资发生在第1年初，每年的租金于年初收取，年运营成本和还本付息支出均发生在年末；王某要求的自有资金投资目标收益率为14%。[2009年真题]　　（1）完成下列自有资金现金流量表并写出相应的计算过程。　　（2）列出自有资金财务净现值的公式并代入相应数据（不要求计算出结果）。

我个人认为这个应该是：（1）自有资金现金流量的计算自有资金现金流量计算结果如表8-5所示。
具体计算过程为：①总购房款：12000×10×80=960000（元）=960（万元）；
②自有资金购房款：960×40%=384（万元）；
③购房代理费等：960×1.5%=14.4（万元）；
④抵押贷款年还本付息额（10年还清）：（960－384）×7.5%÷［1－（1+7.5%）^-10］=83.92（万元）；
⑤办证费用及装修费：960×3.3%+40=71.68（万元）；
⑥年毛租金收入：
第3年初～第10年初：200×（80×10）×12=1920000（元）=192（万元）；
第11年初～第15年初：200×（80×8）×12=1536000（元）=153.6（万元）；
第16年初～第20年初：200×（80×5）×12=960000（元）=96（万元）；
⑦年运营成本：
第3年末～第10年末：192×25%=48（万元）；
第11年末～第15年末：153.6×25%=38.4（万元）；
第16年末～第20年末：96×25%=24（万元）。
⑧净转售收入：
第10年末：1.3×2×80×（1－6.8%）=193.86（万元）；
第15年末：1.5×3×80×（1－6.8%）=335.52（万元）；
第20年末：1.6×5×80×（1－6.8%）=596.48（万元）。
（2）自有资金财务净现值的计算
自有资金财务净现值的计算为：

=29.027（万元）。★

解析：（1）自有资金现金流量的计算自有资金现金流量计算结果如表8-5所示。
具体计算过程为：①总购房款：12000×10×80=960000（元）=960（万元）；
②自有资金购房款：960×40%=384（万元）；
③购房代理费等：960×1.5%=14.4（万元）；
④抵押贷款年还本付息额（10年还清）：（960－384）×7.5%÷［1－（1+7.5%）^-10］=83.92（万元）；
⑤办证费用及装修费：960×3.3%+40=71.68（万元）；
⑥年毛租金收入：
第3年初～第10年初：200×（80×10）×12=1920000（元）=192（万元）；
第11年初～第15年初：200×（80×8）×12=1536000（元）=153.6（万元）；
第16年初～第20年初：200×（80×5）×12=960000（元）=96（万元）；
⑦年运营成本：
第3年末～第10年末：192×25%=48（万元）；
第11年末～第15年末：153.6×25%=38.4（万元）；
第16年末～第20年末：96×25%=24（万元）。
⑧净转售收入：
第10年末：1.3×2×80×（1－6.8%）=193.86（万元）；
第15年末：1.5×3×80×（1－6.8%）=335.52（万元）；
第20年末：1.6×5×80×（1－6.8%）=596.48（万元）。
（2）自有资金财务净现值的计算
自有资金财务净现值的计算为：

=29.027（万元）。