2021年房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题库-房地产开发经营与管理-第七章　风险分析与决策-

职业资格-房地产估价师

5-（一）某开发商以3000万元购得一住宅用地70年的使用权，该住宅用地面积为3000m2，规划容积率为5.5。据估算，该住宅开发项目的建安工程费为2200元/m2，勘察设计和前期工程费为建安工程费的3%，基础设施和公共配套设施建设费及其他工程费为430万元，开发期间税费按建筑面积计算，为114元/m2，管理费用为上述费用（土地费用除外）之和的3.5%。预计住宅在项目建成时全部售出，销售费用、销售税金分别为销售收入的3%和5.5%。项目开发期为2年，建造期为1.5年。土地费用于开发期初一次性投入，开发期间税费于建造期初一次性投入，建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用在建造期内均匀投入。年贷款利率为7.7%，按季计息。不考虑土地增值税（假设销售费用均在开发完成时发生）。　　（1）若开发商要求的税前成本利润率为30%，求该项目的最低销售价格。　　（2）若该项目的销售价格为8000元/m2，求该项目保本的最低销售量。

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我个人认为这个应该是：（1）该项目最低销售价格的计算设项目的最低销售价格为X万元，则项目总开发价值GDV=（1－5.5%）X；
项目建筑面积：3000×5.5=16500m2。
①项目总开发成本TDC
土地费用（土地取得成本）：3000万元；
建安工程费：2200×16500=3630（万元）；
勘察设计和前期工程费：3630×3%=108.9（万元）；
基础设施和公共配套设施建设费：430万元；
开发期间税费：114×16500=188.1（万元）；
管理费用：（3630+108.9+430+188.1）×3.5%=152.50（万元）；
土地费用的利息：3000×［（1+7.7%/4）2×4－1］=494.35（万元）；
开发期间税费的利息：188.1×［（1+7.7%/4）1.5×4－1］=22.80（万元）；
建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用的利息：
（3630+108.9+430+152.5）×［（1+7.7%/4）（1.5/2）×4－1］=254.40（万元）；
财务费用总计：494.35+22.80+254.40=771.55（万元）；
销售费用：3%X；
项目总开发成本：3000+3630+108.9+430+188.1+152.50+771.55+3%X=8281.05+3%X。
②税前成本利润率为30%，即（0.915X－8281.05）/（8281.05+3%X）×100%=30%。
解得：X=11882.3（万元）。
（2）该项目保本的最低销售量的计算
该项目保本的最低销售量为Y万m2，根据RPC=（GDV－TDC）/TDC×100%，可得0=8000Y（1－5.5%）/（8281.05+3%×8000Y）－1，解得：Y=1.13（万m2）。
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解析：（1）该项目最低销售价格的计算设项目的最低销售价格为X万元，则项目总开发价值GDV=（1－5.5%）X；
项目建筑面积：3000×5.5=16500m2。
①项目总开发成本TDC
土地费用（土地取得成本）：3000万元；
建安工程费：2200×16500=3630（万元）；
勘察设计和前期工程费：3630×3%=108.9（万元）；
基础设施和公共配套设施建设费：430万元；
开发期间税费：114×16500=188.1（万元）；
管理费用：（3630+108.9+430+188.1）×3.5%=152.50（万元）；
土地费用的利息：3000×［（1+7.7%/4）2×4－1］=494.35（万元）；
开发期间税费的利息：188.1×［（1+7.7%/4）1.5×4－1］=22.80（万元）；
建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用的利息：
（3630+108.9+430+152.5）×［（1+7.7%/4）（1.5/2）×4－1］=254.40（万元）；
财务费用总计：494.35+22.80+254.40=771.55（万元）；
销售费用：3%X；
项目总开发成本：3000+3630+108.9+430+188.1+152.50+771.55+3%X=8281.05+3%X。
②税前成本利润率为30%，即（0.915X－8281.05）/（8281.05+3%X）×100%=30%。
解得：X=11882.3（万元）。
（2）该项目保本的最低销售量的计算
该项目保本的最低销售量为Y万m2，根据RPC=（GDV－TDC）/TDC×100%，可得0=8000Y（1－5.5%）/（8281.05+3%×8000Y）－1，解得：Y=1.13（万m2）。