“我先生是马来西亚某集团在海口公司的执行董事，他们公司以前在文昌投资高尔夫球场，现在准备开发别墅群。他一年中至少有半年在海南工作，而我前年退休后赋闲在家，我们正考虑等他们公司的别墅群造好后，是否要在那边也买一套。内部价估计20万元左右即可。”电话那头传来安悦女士柔和的声音，让人误以为是她的女儿或亲戚，没想到对方已经53岁了。收入颇高 结余不多安悦女士是一名退休教师，目前每月领取1000元的退休金。先生作为公司高管，月入16500元。儿子现年22岁，就读于上海外贸学院国际经济法专业三年级，2006年可以本科毕业。虽然家庭总收入颇高，但是由于他们每个月要支出9500元的房屋贷款，加上4000元的基本生活开销，500元左右的医疗开销，以及儿子每个月1000元的生活零用，安悦女士一家每个月的结余并不多，只有2500元。而年度性收入方面，先生目前年终奖金一般为10000元，同时他们家有一套房子用于出租，年收入20000元。刨去全家5000元的保险费和儿子的6000元学费，安悦一家的年度性结余为19000元。别墅生活 压力骤增通过安悦的介绍，我们了解到他们目前居住在闵行区的一套联体别墅内，这套房产买入价为200万元，购买时贷款了77万元，目前的按揭贷款余额为70万元。因此，自从他们搬到别墅居住后，每月的还款压力瞬间剧增。而他们原先居住的三室两厅房产，因为房型较大，很容易空置，租金不稳定。虽说月租能达到4000元左右，但每年的租金收入只能以半年来计算，差不多只有2万余元。这套投资用的房产买入价为85万元。现在，前文已经提及，由于三个家庭成员的工作、学习和生活状况，安悦和先生打算在海南购置一套别墅：“海南房价便宜，而且又适宜冬季养老，但不知道专家认为有没有这种必要？”准备儿子留学基金“我先生希望儿子大学毕业后能马上出国留学，但我们也比较尊重孩子自己的意见。以他目前的状况来看，似乎并不想马上出国。所以他的留学计划还在考虑中。但作为家长，我们是肯定要为他准备好留学费用的，我们计划要筹备20万元的留学基金，供他将来使用。”可怜天下父母心，同天下千千万万的父母一样，孩子总是他们最先考虑的对象。要不要在海南买别墅，安悦和先生还希望请专家提意见，但为孩子准备好留学基金，却是他们认为一定要做好准备的事情。筹备养老和旅游金除了儿子的留学计划，安悦和先生也考虑到为夫妻两人未来的退休生活多准备一些资产。过去，他们曾经参与了股票市场，尤其是B股的投资。刚开始还小赚了几笔，但目前资产已经缩水，而且被套牢。“我们一共投进去8、9万元美金，但现在的市值只有5万美元左右。我想这笔钱是不是应该先放着不去管？”安悦女士有些迷惑。面对国内相对狭窄的投资渠道，安悦女士希望专家能给她指点迷津，多给些家庭投资方面的建议，好让他们多多积累今后养老和旅游的费用。是否要在上海买车？“另外，因为我们住在闵行，所以我们在想要不要买辆私家车。当然，车子不一定要很贵，主要是图个出门方便。但考虑到先生到上海时，打的之类的费用公司都可以报销，所以我们有些取舍不定。”安悦告诉记者，随着新项目的紧张，先生很可能会加薪，而且年终奖金额度方面会有一些提高。这也是他们冒出买车计划的原因之一。不知道专家的意见如何？每月收支状况(单位：元)每月收入每月支出本人收入1000住房贷款月供9500配偶收入16500基本生活开销4000医疗费500子女教育费1000合计17500合计15000每月结余(收入-支出)2500资产配置建议：一家庭财务分析： 资产负债率：负债/资产＝800000/3280000＝2439%安女士夫妇家的资产负债率小于50%的警界线，说明安女士家的负债情况良好，还有利用财务杠杆增加资产的空间。但是我们发现，在安女士的资产项中，有很大一块是房地产这样的不动产，占总资产比高达8689%。不动产占比高是把双刃剑，好的一面是家庭资产保值安全性高，在经济面趋好带动房价上升的情况下还有很强的增值潜力；但坏的一面就是它牺牲了家庭资产的流动性。由于房屋买卖的交易成本较高，周期较长，导致房地产变现不易。我注意到在安女士家的负债项里有一笔10万元的朋友借款，照理一个年收入20万元，总资产达300万元的家庭是不会拿不出10万元钱的，除非是他的流动性资产太少。于是我们需要再看看安女士家的反映流动性资产的财务指标，看看它的情况如何，是不是符合我们的推测，即安女士家可变现资产不多。速动比率：流动性资产/每月支出＝10000/15000＝067一般家庭需保持相当于半年支出水平的流动性资产，比如现金或活期储蓄等，以备不时之需。安女士家的流动性资产水平过低，假设没有收入来源，支撑一个月的正常开销都成问题。安女士家需要重新组合资产配置，以确保现金流的安全。每月结余比：每月结余/每月收入＝2500/17500=1429%一般家庭结余比可以控制在40%以上，安女士家每月结余不到该指标的一半。为什么会赚得多，花得少，结果余钱还不多呢？钱都到哪里去了呢？通过计算，我们发现，安女士家每月最大的支出在于房贷的还款，占总支出的63%。安女士真算得上“养家”糊口了，花在房子上的钱将近3倍于他们全家3口吃穿用行的花销。 每月还贷比：每月还贷额/家庭月收入＝9500/17500=5429%安女士家的还贷比已经高于30%的警界线，说明安女士家的偿债能力有些薄弱，债务负担过重。当然安女士的先生还有一笔年终奖金，外加年底房租的收入，或许这些能改善他们家的还贷情况。年度还贷比：每月还贷额×12/年度收入＝114000/240000=475%可以看出安女士家的年度还贷比例还是高于平均水平30%，这也意味着即使能将年底的房租收入和奖金平摊到每月收入的话，也不能改善安女士家的还贷水平。二家庭理财计划分析：1购买海南别墅安女士没有说明何时准备买别墅，单纯从财务角度来看，时间对购房计划的影响很大，在这一两年内，不建议安女士购买。2为儿子筹备20万元留学基金虽然安女士的儿子还没打算出国，但安女士是一定要准备这笔钱的。不过，从实际情况来看，20万元的留学基金可能还不够，估计要在40万～50元左右。这笔钱可以通过将结余定期定额投资于货币基金或人民币理财产品来筹措。3筹备养老和旅游金按照其现在的资产，折现后完全可以负担大约170万元的养老金。因此，安女士不必过于担心狭窄的投资渠道。至于其持有的B股，可以暂时持有，等有了更好的投资机会再抛出不迟。4。 准备买车考虑到安女士家的实际情况，本人退休，交际不多；丈夫常年在外地工作，且在上海时，交通费用可以报销，买车的用处不是很大。从财务上看，购车也不是一个好的选择。首届上海市十佳“理财之星”30强入围选手工商银行 金立彦投资建议：经过对安悦女士家庭资产配置状况的分析，其家庭资产需要进行调整，主要是降低房产比例，减少月度还款额度，调整金融资产中外汇资产比例和股票资产比例，提高资产的流动性，通过合理的投资来安排退休生活费用和儿子留学费用。一、房产：上海出售一套海南买入一套房产方面，建议在现有两套房产选择其一出售，由于近年上海房产市场比较热，售价应该都能超过购买价。如果出售三房两厅的原房产，则以其中一半偿还银行和私人债务，这样房屋贷款月度还款额会降低到5000元左右，达到合理的水平；如果出售别墅，则可以完全偿还债务。买入海南的别墅，一方面是满足先生在海南的生活所需以及未来冬季到海南养老过冬，二是内部价格一般都大大低于市场价格，也是比较好的投资机会。二、一半外汇资产转为留学准备金外汇资产方面，5万美元B股中出售一半约合人民币20万元，把所得部分存入银行，为儿子出国留学做准备。三、不建议在上海买车不建议在上海购买汽车。如果出售别墅，(三房两厅没有说明位置，估计应该在市区)购车的必要性大大降低；如果出售三房两厅，在偿还欠款和购买海南的别墅后资金剩余并不多，使用汽车贷款将使月度还款额超过合理范围，因为先生的福利也比较好，建议不考虑在上海买车。四、金融投资组合化金融资产投资方面，预留3万元作为家庭备用金。经过以上安排后，剩余的资金可投资期限长，安悦女士家庭的风险承受能力高，风险投资产品的比例可以高点。股票市场是最普通的投资市场，虽然近几年股票市场经过了长期的调整，但从长期看，股票市场的收益比较高，是比较好的中长期投资品种。安悦女士以前的投资并不是很成功，剩余B股资产由于没有好的投资替代，还是投资B股，人民币资产以投资基金为主。在资产组合上，80%的人民币可投资于股票基金，具体品种可以在华夏大盘、鹏华普天、ETF等品种中进行选择，ETF是一个新的基金投资品种，兼具开放式基金不折价和封闭式基金交易便利的优点，而且是采取被动投资，运作成本低，是一个比较好的投资品种；20%投资于货币市场基金，货币市场基金本金基本有保证，收益高于一年期银行存款，还免利息税，流通性比较好，是很好的储蓄替代投资品种，备用金也可以投资于货币市场基金。这样，无论是出售现有的哪套房产，经过调整后的家庭资产结构较原先合理，金融资产基本上都能满足退休后生活所需。国信证券北京东路营业部 陶正斌保险建议：首先，对于一个家庭而言，最大的财务风险就是收入的主要创造者故去，导致未亡人丧失经济来源，无法维持正常生活。对于安悦女士家来说，先生是家庭的主要经济来源，因此要以先生为主要被保险人，购买较高数额的死亡保险(包括定期寿险和健康险、意外险中的死亡给付部分)。根据安悦女士的家庭状况，至少应该为丈夫购买100万元保额左右的这类保障。另外，注意到安悦女士虽已有女性重大疾病的保障，但保额太低，起不到基本保障作用，而丈夫在重疾和意外方面没有任何的保障措施，建议首先考虑为丈夫购买含重大疾病的保障型险种，并附以较高比例的意外险和医疗险。最后，在这里还要给安悦女士介绍一些购买寿险的注意事项和购买技巧：1 买保险主要是买大的保障一般来讲，较小的损失可以不必要保险，而严重程度的损失是适合于保险的。人们除了购买保险来对付它，没有别的更好的办法。对于高额损失就需要投保高保险金额。高保险金额可以使投保人得到最充分的保障，当然，其保险费自然会较高，但可以用提高免赔额的办法，降低保险费率，从而抵消高保额所高出的保费。记住，买保险的主要目的是为了预防那些重大的、自己无法承受的损失。 2注意险种组合，避免重复投保投保人身保险可以在保险项目上搞个组合，应避免重复投保，使用于投保的资金得到最有效的运用。例如安悦先生的工作需要经常外出旅行，那么就应该买一项专门的人身意外保险，而不要每次购买乘客人身意外保险，这样一来可以节省保费，二来在任何其他时候和其他情况下所出现的人身意外，也会得到赔偿。这就是说，如果您准备购买多项保险，那么您应当尽量以综合的方式投保。因为，它可以避免各个单独保单之间可能出现的重复，从而节省保险费。得到较大的费率优惠。合泰保险超市 高逢洁买了房子后房贷还没还清 能不能申请助学贷款？能不能用这个还没还完贷的房子作孩子出国留学的抵押？　提到留学，很多人都觉得这是有钱人的选择，一方面国外的学费和生活费容易给人造成巨贵的印象;另一方面媒体喜欢报道富二代在国外如何挥霍的新闻。那么究竟怎么样的家庭经济水平才适合出国留学呢一起和我来了解下吧。 　事实上留学越来越平民化了，随着人民币升值和经济发展，相对于以往，一年一二十万的花销，中产家庭以及工薪家庭都能承受得起，事实上去留学的中产阶级占到了一半以上。出国留学变得越来越容易，不同的阶层都能出国，只不过出国的选择和方式不同而已。所以能不能出国已经不是问题，怎么找到适合自己的出国方式才是问题。 　如果以家庭年收入来判断家境的好坏，来看看不同家境的留学党都是怎么出国的这个可以对照去年的热播剧《小别离》中的三个典型家庭来说。(以下年收入对阶层的界定仅作参考) 01高产家庭(年收入百万以上) 　这个群体在留学群体的占比逐渐减小 　对，就是你们认为的“典型”留学党，富二代或者官二代，土豪家的孩子，刷朋友圈你会看到他们买了一辆几万的自行车，她们秀了几个chanel的包。出国对于他们来说简直跟说走就走的旅行一样容易，留学的费用对他们来说一笔不算大的开支。 　这个阶层的留学党基本不用担心怎么出国的问题，唯一需要考虑的就是如何更好地出国。 　《小别离》中张小宇家就是典型的这种家庭，剧中爸爸让他去留学的决定也是一瞬间的，开始小宇成绩不好，先去了澳洲，后来被学校开除回国后，重新刷托福，申请到了美国的学校，这个在普通家庭看来简直不可能，要知道这些脱口而出的留学决定和变化是需要用巨大财务来支撑的。 02中产家庭(年收入30—50万) 　这个群体在逐渐成为留学群体的主力 　留学党中最多的并不是非富即贵，而是普通的中产阶级，可能略微会比一般的家庭好一点点。《小别离》中黄磊家就是这个代表，剧中他和海青的年收入加起来50万左右，属于典型的中产阶层，留学费用基本可以完全自费，不用考虑其他渠道，留学党在国外也会过得比较轻松点，基本不会有太大的经济压力。 　比如学生A,美国大三 　申请到的是一所美国前50的文理学院，一年学费加生活费45万左右，父母的工资基本可以cover大二的时候找了一份兼职也是单纯想锻炼自己，因为父母给的生活费基本够用。 家里开大众车全款算下来也不过30万，和土豪没法比;穿衣服方面可能比较舍得，我的衬衫会有1000+，我的裙子会有2000+。但是除了衣服之外，我们家就是普通人的家庭。 03工薪家庭(年收入10—30万) 　这个群体在留学群体的占比逐渐变大 　如果选择去英、美、澳、加这些国家，如果没有其他的经济来源，这个阶层基本属于交了学费就没有生活费。就像《小别离》中琴琴家，出国的费用一度压得父母喘不过气，最终还是放弃了让孩子出国，虽然出国的方式很多，但是他们还是放弃了。但是为什么工薪家庭出国的还是越来越多呢因为他们有自己的出国方式。 　比如以下几位： 　爸妈工资水平都不高，年收入加起来没有20万，去澳洲以后，生活费都是自己挣得。父母的积蓄也就20万，付得起前两年学费，生活费基本自己打工换来。 　10年，只想去英美读研，所以怒刷GPA，拿到了全奖，去了美国总共花了父母20万，然后获得RA职位，生活费用也有了着落。 　父母是一线城市的普通工人，借亲戚钱去美国读计算机，最后留在美国当码农。 　普通家庭但是心怀留学梦，读理工科，读全奖博士，所以最后也没花父母多少钱。 04家境不好(年收入10万以内) 　如果是在以前，这样的家境被认为出国基本不可能，除非成绩足够优秀被公派留学。但是现在出国也是可以的，不管是靠奖学金、还是贷款，或者先工作自己攒钱出国。 　比如说以下这几位： 　一个学期的学费就要将近十万元人民币，为了让自己留学，父母一狠心，抵押了房子，又到处求人借钱，东拼西凑才借够了出国留学费用。 　小学六年级父母双双下岗失业，母亲在超市理货打工每天工作12小时整整十年。,一直想留学，但是现实不允许，所以国内本科毕业后努力进入了一家外资投资银行，收入还行，工作3年后去美国读了MBA,学费全部都是贷款，准备毕业了再还。 　我11年4月来日本留学，今年是第四年，总共花了父母15万(这15万等于是从父母手里借之后会还)，除此之外都是自给自足。11年9月开始我就自己负担全部生活费，仅从父母那里拿学费，12年7月开始我自己负担所有费用包括学费生活费和其他一切杂费，13年3月开始，不仅负担所有费用还开始给家里还房贷每个月两万日元，同时自己开始存钱。 　如果按照父母的正常工资算，他们年薪10W都没有，现在所以我爸去打了第二份工,他们每个月还要还房贷,出国之前，家里基本没有存款，也不想跟亲戚借钱，实际情况是亲戚也穷，读商科，不想读PHD，只想读硕士，目的地国家，只选美国。申请前，GMAT，考试的钱，只够一次。现在情况， 美国硕士快毕业了，每年奖学金加RA能够cover学费，自己搞点副业，完全可以养活自己。 　家里到底有多少钱才能出国，这个问题其实已经不是问题，因为怎么样都能出国，有钱可能让你更容易出国而已，这个问题应该是怎么找到适合自己出国的道路。继续延伸一下，这个问题就涉及到为什么留学、怎么说服爸妈、怎么留学规划以及留学后的未来规划。 　如果明确自己出国的目的，冷静分析出国的优缺点，并且能承受留学缺点和未来收益不确定性带来的风险，并有周密的出国计划和准备。即使贷款或者借钱出国都可以。无论自己的家境如何，都能找到一条适合自己的方式。大量搜集信息，对照自己的标准，肯定能找到自己的路。 　无论你出国的目的是什么，是为了接受本专业最先进的教育、看更大的世界还是为了毕业回国后能挣更多钱每一个青春或者一段人生，都值得用一次留学来升华，出国是各自的朝圣路，甘苦自知，无须烦恼和炫耀。我想出国读研，但是出国起码也要三四十万，我父母一个月加起来的收入不过1万多点有房贷还能贷款，因为房屋是可以二次抵押的。二次抵押相对一抵较为方便，放款速度快，但是利率要高一些。条件要求如下：1 用于办理二次抵押的房屋必须是现房;2、该房产抵押登记已办理完毕，且办理银行是房屋的抵押权人;3、房产证由客户本人执管;4、该房产具有可二次抵押额度房屋贷款的余额小于现在房价的七成;5、借款人具有完全民事行为能力收入稳定信用良好;6、该房产应为市场发展潜力较大的优质住房和商业用房。尽管办理二次抵押贷款有效地提高了贷款额度，但是要注意的是，房屋二次抵押贷款要在有一定可贷空间的情况下操作进行。也就是说，如果第一次贷款额度仅达到了抵押房评估价值的30%，选择二次抵押贷款，无疑可以大幅提高贷款额度。总的来说，银行贷款不是那么容易申请的，申请失败还会影响征信记录。为了获得更低的融资成本，方便快捷的办理大额银行贷款，一般都会去找专业机构，比如说东莞房速贷，他们凭借专业的行业知识，可以帮客户解决融资过程中的疑难杂症，从上千家银行中帮客户选择最为合适的融资方案。房速贷融资：0769-33888836房贷会影响我去美国留学签证吗收入在国内不算低，但是要负担你出国的话父母会很辛苦，而且家里面没有一点备用金不好。经济状况不好的话我觉得你应该对自己的学费负责，都本科要毕业了真的不应该让父母负担，不过同样前途也是很重要的一环，所以你现在要考虑以下这些方面：1 你要去那个国家？如果是香港和新加坡这种地方硕也有可能申请到奖学金或者做RA赚学费，欧洲像德国这种地方是不用交学费的，不过生活费却是很高，同时你要学语言还要多花一年时间2 要不要考虑读博？读博在美国是一定会有奖学金的，读一半决定转硕也不是不可以，但是必须处理好老师和学校的关系，要不是对你个人信用和中国人以后去那间学校都有很大影响3 助学贷款，有不少国家会提供助学贷款，这些钱可能不用利息或者很少的利息，等你毕业之后如果能留当地打工一般两三年就可以还掉，不过如果你回国可能就要长一点的时间，视乎你的专业方向和找的工作而定。或者是找亲戚借钱，这就比较看个人人际关系还有愿不愿意放下脸了4 所有国家都有一年或一年半的硕，包括美国日本韩国，找找这种硕士，借钱一年的话应该还吃得消5 延迟出国。我有一些同学申请了硕士之后申请延迟入学（先申请了至少手上有offer比较稳），然后自己工作一年赚好学费才出国读书，这样毕业之后你还有工作经验，找工作也有帮助你到底该不该把父母收入告诉朋友其实不重要，因为这也要看你跟室友的关系，如果她们真的是好人和你交心，就没关系，她们还会为你多考虑，如果她们嫌弃你，这种朋友也就不必要交了，她们的钱也不是她们赚的，没必要自卑。但是对于你家里经济环境，我觉得虽然你是女生也应该要肩负起一些责任了，尽量找不用父母出钱的办法出国吧，我相信你父母愿意为你出钱，但是这样子加重他们负担和压力你于心何忍呢。首先要说明，房贷和签证没有直接关系。美国签证被拒，主要是2点，学习动机不明确/不足，或者是有移民倾向。资金充足是属于表示自己没有移民倾向的其中一环。有房贷，那么需要保证自己的留学准备金能够cover得住自己在美学习期间的学费及生活费（根据I-20来做判断，如自费，本科生至少准备好2-3年的学习生活费资金，研究生最好能cover住自己研究生阶段的所有费用）。除此以外，其他房产，存款，流水和投资，都可以带着辅助证明自己的财产占能力。还有，想指出一点，合理的学习动机，自信的口语表达和良好的心态，也是面签必不可少的要素，除了资金，申请者需要加强这几个方面的学习。